Töltés...

Felmondható –e a határozott időre kötött bérleti szerződés?

A válasz sok esetben: igen.
Egy ismerősöm egy üresen álló ingatlanra kötött 6 évre szóló bérleti szerződést. Az épületben a szerződéssel összhangban komoly átalakításokat végzett el, majd kondi termet rendezett be és működtetett sikeresen. A tulajdonos azonban egy év múlva minden indok és előzmény nélkül a szerződést felmondta. Sikertelen tárgyalások után ismerősöm  bírósági úton próbálta érvényesíteni a szerződésben rögzített jogait. Sajnos egy “apró hiba” miatt eredménytelenül.

Meglepő, ugye?

Sokszor régi reflexek, vagy pontatlan tudás birtokában alkotunk véleményt. A határozott időre kötött szerződésre vonatkozó szigorú előírásokra a munkajogi szerződésekből emlékezhetünk. A jog itt az erőfölényben levő munkáltatótól védi a munkavállalót. Az ingatlan bérleti szerződés keretét a polgári jog adja, ahol egyenrangú felek szerződnek, ezért itt nincs szükség ilyen típusú védelemre.

A határozott időre szóló szerződés egyébként mindkét fél számára előnyös. A bérlő biztonságban érezheti magát, hosszú távra tervezhet, a tulajdonos meghatározott ideig számíthat fix bevételre.

De hogyan lehet valós garanciát beépíteni a szerződés időtartamára vonatkozóan?

A régi Ptk ezeket tartalmazta. A 2014-ben hatályba lépő azonban már nem, sőt kimondja, hogy a határozott időre kötött szerződés felmondható rendes felmondással (6:339 paragrafus), ha ezt a jogot a szerződés tartalmazza.

Hol a csapda?
A konkrét esetben az volt, hogy a szerződésben volt hivatkozás az adott Ptk paragrafusra.
Sajnos gyakran írunk alá Ptk hivatkozásokat tartalmazó dokumentumokat, anélkül hogy pontosan ismernénk a tartalmát.
Hogy védekezhetünk hasonló esetekben?
Aláírás esetén meg kell ismerni a törvényi hivatkozások tartalmát, illetve célszerű
részletesen bele kell írni a szerződésbe minden vonatkozó feltételt.
Ugyan ez a helyzet a felújítással és a befektetett értékekkel is, mert automatikusan nem követelhető a felmondás miatti kártérítés.

Rögzíteni kell,

  • mit ismer el a tulajdonos a felújítási és fejlesztési költségekből
  • érvényesíthető –e elmaradt haszon
  • jogosult –e a bérlő a beruházásra tekintettel kártérítésre.

A példából látható mennyire fontos a szerződés minden részletére kiterjedő körültekintés.

Messenger